Årets Ris- och Rospris delades ut vid Södermalms årsmöte.
Förhandlingarna med de privata bostadsbolagen uppmärksammades med både ris och ros.
Rispriset gick till Stockholms Fastighetsägarförening som valde att gå till skiljeman istället för att förhandla.
Rospriset gick till fastighetsbolagen Balder, Heimstaden, Viktoriahem och Wallenstam, som förhandlat och gjort upp med Hyresgästföreningen om 2025 års hyror i stället.
Många av oss förtroendevalda är missnöjda med överenskommelsen mellan Fastighetsägarföreningen, Allmännyttan och Hyresgästföreningens Riksförbund. Den har inte fungerat eftersom parterna gjort olika tolkningar. Fastighetsägarföreningen har utnyttjat den nya lagen om skiljemän och räknade med att man då skulle få ett bättre resultat än om man förhandlade med Hyresgästföreningen på allvar. Överenskommelsen saknar regler om fastighetsförvaltningen, vilket är en stor brist.
Hyresgästföreningen Södermalm har i en motion till regionfullmäktige begärt att överenskommelsen ska utvärderas.
Vi hade tre yrkanden:
Regionstyrelsen skrev i sitt svar på motionen att man ska ta ett eget initiativ att utreda och utvärdera Treparten eftersom det inte kommit något tydligt förslag från Förbundet. Förtroendevalda ska delta i detta arbete och deras synpunkter ska dokumenteras. Man har en modell för hur samrådet ska gå till och den skulle beskrivas närmare innan eller under fullmäktige. Det stämde inte. Vi fick inte se någon modell, men nu föreslår man en halv till en dags mötesdeltagande för förtroendevalda att fritt och djupgående diskutera förhandlingsverksamheten och förvaltningskvalieten. För tjänstemännen skulle det innebära fyra till fem arbetsdagar. Det finns dock inte något förslag till när detta samråd ska sätta igång
Trepartsöverenskommelsen tecknades våren 2022. Den gäller till och med den 30 april 2026. Om ingen av parterna säger upp den förlängs den med ett år i taget med en uppsägningstid om 6 månader. Sex månader! Det innebär att uppsägningen kan ske den 30 september! Nu säger regionstyrelsen att de ska påbörja en egen utredning och inhämta synpunkter från förtroendevalda.
Jag undrar:
Har regionstyrelsen i sin verksamhetsplan lagt in hur och när man kommer att stärka regionens interna arbete med förvaltningskvaliteten och förtydliga förvaltningsrådens roll?
Vilket arbete ska vi förtroendevalda utföra i relation till förhandlarna?
Det är positivt att regionstyrelsen gör en egen utvärdering när Förbundsstyrelsen inte tar upp frågan. Det är bra att förtroendevalda deltar i en utvärdering och att våra synpunkter får synas. Men när är det tänkt att arbetet ska börja och när blir vi klara?
Södermalm la redan vid fullmäktige 2024, en motion om Treparten och ville att regionen skulle skicka frågorna vidare till Förbundsstämman i maj. Så blev det inte. Nu är det försent, säger man.
Jag förstår inte vad man i Förbundsstyrelsen är rädda för? Avtalet löper på om det inte sägs upp i höst. Men jag har hört representanter från förbundet uttala sig. Man är ganska vag där också: ”Ja det är klart att vi ska göra en utvärdering, men vi har inte bestämt något datum” Och ”Ja vi gör en utvärdering så klart, men det är inte säkert att vi säger upp avtalet”. Och ”Vad kommer istället? Tänk om vi får marknadshyror”, säger man. Men vad jag vet så finns det en lagstiftning som stadgar att parterna ska förhandla årligen om hyran.
Hyresförhandlarna i region Stockholm är mycket missnöjda med hur Fastighetsägarna agerat. Det kom en förhandlingsframställan på 15,5% redan vid midsommar 2024 trots att ingen vid den tidpunkten hade nyckeltalen, som ska ligga till grund för förhandlingarna. Så fort det gavs möjlighet gick man till medling och skiljeman.
Frågan är: Har Fastighetsägarna överhuvudtaget förhandlat?
Svaret blir: Om man medvetet saboterar genom att lägga ett bud tre månader för tidigt och inte bryr sig om att det inte finns nyckeltal.
Nej, då har inte varit någon förhandling.
Agneta Liljesköld, Södermalmsföreningen, privata delegationen
Hyresgästföreningens förhandlare tycker att årets förhandlingar har gått bättre än tidigare, 58% av landets hyreshöjningar är avklarade. Höjningarna är på väg ner och ser man på hela riket kan det stämma. Höjningarna ligger på 4-6% generellt.
Men när det gäller Stockholmsregionen ser det illa ut. Fastighetsägarföreningen och andra privata fastighetsägare står fast vid sina yrkanden på femton procent. Förhandlingar är strandade och skiljeman tillsatt.
Fastighetsägarna har tidigare hävdat att inflationen och räntehöjningarna har ökat deras kostnader men nu i år när räntor och inflation sjunker begär man högre hyreshöjningar än någonsin. Men vi har fyra fastighetsägare Viktoriahem, Wallenstam, Balder och Heimstaden som har förhandlat med Hyresgästföreningen och inte ingår i Fastighetsägarföreningen, Där hamnar hyreshöjningen på 3-5 %. Förhoppningen är att den höjningen blir tongivande för resten av fastigheterna.
I maj 2024 fick vi som är medlemmar i den Privata delegationen (som förhandlar om hyrorna för privata fastigheter) veta att Fastighetsägarföreningen ska komma med ett bud om 2025 års hyreshöjning redan till sommaren, trots att hyresförhandlingarna för 2024 inte var helt klara och kostnader som underlag för förhandling inte fanns.
5 juli kom en förhandlingsframställan med höjningskrav på 15,4 %. Det kunde Hyresgästföreningen förstås inte gå med på. Det var redan från början tydligt att Fastighetsägarna tänkte utnyttja den nya lagliga rätten att efter 3 månaders förhandling och strandning gå till hyresnämnden och få ett beslut av en skiljeman.
Det blev tre meningslösa förhandlingstillfällen och efter tre månader strandade Fastighetsägarna och begärde medling av skiljeman. Därefter tog det sex veckor för Hyresnämnden att utse skiljemannen. För Stockholms stad blev det Johan Rosén. Han kunde ge besked tidigast den 6 december fick vi veta. Medlingen skulle kunna pågå in i februari.
Eftersom ett stort antal fastigheter i Stockholmsregionen är strandade så har medlingen dragit ut ännu mer på tiden. Parterna är fortsatt oense och beslut av skiljemannen sägs ska vara klart senast den 5 mars.
Att Hyresgästföreningen inte skulle acceptera den stora höjningen visste Fastighetsföreningen när de lade sitt bud. Fastighetsägarföreningen saknar respekt för förhandlingssystemet. De hade inte för avsikt att komma överens. Förra året satt de av tiden utan att visa på en vilja att förhandla. Sedan gick de till skiljeman för beslut. Och i år upprepar de samma beteende.
Fastighetsägarföreningen har hela tiden förhalat, dragit ut på tiden och inte svarat. De har arbetat hårt för att stora hyresvärdar som tidigare förhandlat direkt mot Hyresgästföreningen istället förhandlar via Fastighetsägarföreningen. Mindre hyresvärdar har varit utsatta för en hård press att gå med och förhandla via föreningen.
Vad vill Fastighetsägarföreningen uppnå? De har ju ändå skrivit under Trepartsöverenskommelsen som säger att det ska ske förhandlingar mellan Fastighetsägarföreningen, Hyresgästföreningen och privatvärdarna och att dessa ska vara snabbare.
Nu får vi ändå retroaktiva hyror. Det har aldrig tagit så lång tid att förhandla. Hyresgäster får nu betala extra hyror i 2-3 månader vilket blir svårt för många. Och många fastighetsägare ifrågasätter hur deras förening har agerat.
Agneta Liljesköld, medlem i förhandlingsdelegationen mot Fastighetsägarföreningen
