Ska Trepartsöverenskommelsen sägas upp eller omförhandlas?

Agneta Liljesköld 13 november 2025

År 2022 slöt Sveriges Allmännytta, privata Fastighetsägarföreningen och Hyresgästföreningen ett avtal om vilka faktorer som skulle beaktas i de årliga hyresförhandlingarna, kallat Treparten. Det löper till april 2026 och förlängs om inte någon part säger upp det senast 31 oktober 2025. Treparten har inte fungerat tillfredsställande för hyresgästerna, eftersom parterna tolkat den olika och Hyresgästföreningens tolkning inte har haft någon kraft i förhandlingarna. Hyrorna har de tre senaste åren gått upp med 15-16 procent. Innan Treparten hade vi betydligt lägre hyreshöjningar och då kunde vi också diskutera förvaltningskvalitetens betydelse för hyran. Det finns inte med i detta avtal. Löneutvecklingen har legat långt under hyreshöjningarna, matpriserna har stigit oerhört och hyresgäster tvingas lägga större delen av sin inkomst på bostaden. Beslut om utvärdering

Hyresgästföreningen Södermalm har, i en motion till Stockholmsregionens fullmäktige i april 2025, begärt att nu måste Trepartsöverenskommelsen utvärderas. Även Hyresgästföreningen i Brännkyrka-Hägersten lade en sådan motion. Bägge motionerna fick bifall av Regionfullmäktige och Brännkyrka-Hägerstens dessutom av Förbundsstämman i juni 2025. Det beslutades att vi förtroendevalda skulle sätta igång med en utvärdering av Treparten: Ska vi säga upp Treparten och förhandla fram en ny överenskommelse? Eller ska vi återgå till årliga förhandlingar med 1-årsavtal enligt reglerna i Hyreslagen. Som är baserat på bruksvärdet och förhandlingskvalitet?

Den 13 augusti 2025 samlades alla hyresgästföreningar i Stockholms stad för att göra en utvärdering på uppmaning av förhandlingsstrategerna. Södermalmsföreningen hade dessförinnan gjort en utvärdering och kommit fram till att det inte är värt att fortsätta om inte villkoren blir mycket mer hyresgästvänliga. Dessutom har de privata fastighetsägarna satt i system att gå till skiljeman, ett nytt förfarande som lagstiftades om 2023 och enligt förarbetena bara skulle användas i undantagsfall. De senaste tre åren har Fastighetsägarna kommit med orimligt höga utgångsbud, kring 15% per år, skenförhandlat i tre månader för att sedan gå till skiljeman med tiotusentals lägenheter (2025 var det 40 000). Vi enades om att man borde återgå till årliga förhandlingar med ettårsavtal. Annars måste Treparten omförhandlas på följande sätt:

Förvaltningskvalitet ska finnas med i förhandlingarna
Boinflytandeavtal ska finnas
Hänsyn ska tas till försämrade reallöner, realvärde av pensioner och prishöjningar
Faktorerna BNP och Inflation ska bort De finns redan med itaxor, underhåll och räntor
Fastighetsägarna får bara vända sig till skiljeman om man kan visa protokoll från en reell förhandling där man sammanvägt faktorerna och tagit hänsyn till hyresgästernas fördyringar

I region Stockholm bildades tre olika grupper, Stockholm, Norrkommunerna, och Söderkommunerna, för att arbeta med utvärderingen. Sedan har man lagt ihop respektive inlägg till en gemensam skrivelse som Regionkontoret skickat till Förbundsstyrelsen, tillsammans med varje grupps egen skrivelse.

Gemensamma synpunkter från Stockholmsregionen

Löne- och pensionsutvecklingen är faktorer som måste påverka.
Man måste hitta en lösning där förvaltningskvaliteten kan förhandlas och påverka hyran. Nu får vi förhandla om förvaltningskvalitet vid sidan om eftersom det inte ingår i Treparten, men vi har inga påtryckningsmedel att tillgå i en sådan förhandling

Det går inte att fortsätta med en oförändrad Trepart eftersom förhandlingarna numera sker med skiljeman där fastighetsägarna givit orimligt höga förhandlingsbud som inte varit förhandlingsbara

Lagen om skiljeman måste bort eftersom den underminerar alla incitament till att genomföra en reell förhandling. Eller så måste protokoll uppvisas från reella förhandlingar innan skiljeman tillsätts, där man sammanvägt faktorerna och tagit hänsyn till hyresgästernas fördyringar. Begäran om årlig förhandling ska inte tillåtas innan siffror för utvecklingen av kostnader m.m. finns. Fastighetsägarna vet att de får minst 1 % högre hyra om skiljeman sätter hyran än om den förhandlas med Hyresgästföreningen.

I Treparten talas det om att lokala utvärderingar av förvaltning ska ske i genomlöpande utvecklingsarbete där parterna kontinuerligt genomför hyresdialoger. Men det sker inte någon hyresdialog eller realförhandling när förhandlingarna varje år skickas vidare till skiljeman för medling.

Förbundsstämman fattade beslut i juni. Förbundsstyrelsen genomför en enkät med förtroendevalda i först i oktober.

Frågan kvarstår

Kommer Trepartsöverenskommelsen att förändras eller fortsätta löpa ett år i taget?

Förbundsstyrelsens svar bör komma i slutet av oktober.

Agneta Liljesköld och Yngve Sundblad

Utvärdering av Trepartsöverenskommelsen Trepart

Utvärdering av Trepartsöverenskommelsen

Agneta Liljesköld 12 juni 2025

– vad händer?

Många av oss förtroendevalda är missnöjda med överenskommelsen mellan Fastighetsägarföreningen, Allmännyttan och Hyresgästföreningens Riksförbund. Den har inte fungerat eftersom parterna gjort olika tolkningar. Fastighetsägarföreningen har utnyttjat den nya lagen om skiljemän och räknade med att man då skulle få ett bättre resultat än om man förhandlade med Hyresgästföreningen på allvar. Överenskommelsen saknar regler om fastighetsförvaltningen, vilket är en stor brist.

Hyresgästföreningen Södermalm har i en motion till regionfullmäktige begärt att överenskommelsen ska utvärderas.

Vi hade tre yrkanden:

Att det snarast ska bli en utvärdering och att motionen överlämnas till förbundsstämman. Det avslogs.
Att Regionen till augusti 2025 genomför ett samråd med förhandlingsdelegationerna om trepartens konsekvenser
Att Regionen meddelar Förbundet resultatet av samrådet och förhandlingssystemet. Yrkandena bifölls.

Regionstyrelsen skrev i sitt svar på motionen att man ska ta ett eget initiativ att utreda och utvärdera Treparten eftersom det inte kommit något tydligt förslag från Förbundet. Förtroendevalda ska delta i detta arbete och deras synpunkter ska dokumenteras. Man har en modell för hur samrådet ska gå till och den skulle beskrivas närmare innan eller under fullmäktige. Det stämde inte. Vi fick inte se någon modell, men nu föreslår man en halv till en dags mötesdeltagande för förtroendevalda att fritt och djupgående diskutera förhandlingsverksamheten och förvaltningskvalieten. För tjänstemännen skulle det innebära fyra till fem arbetsdagar. Det finns dock inte något förslag till när detta samråd ska sätta igång

Trepartsöverenskommelsen tecknades våren 2022. Den gäller till och med den 30 april 2026. Om ingen av parterna säger upp den förlängs den med ett år i taget med en uppsägningstid om 6 månader. Sex månader! Det innebär att uppsägningen kan ske den 30 september! Nu säger regionstyrelsen att de ska påbörja en egen utredning och inhämta synpunkter från förtroendevalda.

Jag undrar:

Har regionstyrelsen i sin verksamhetsplan lagt in hur och när man kommer att stärka regionens interna arbete med förvaltningskvaliteten och förtydliga förvaltningsrådens roll?

Vilket arbete ska vi förtroendevalda utföra i relation till förhandlarna?

Det är positivt att regionstyrelsen gör en egen utvärdering när Förbundsstyrelsen inte tar upp frågan. Det är bra att förtroendevalda deltar i en utvärdering och att våra synpunkter får synas. Men när är det tänkt att arbetet ska börja och när blir vi klara?

Södermalm la redan vid fullmäktige 2024, en motion om Treparten och ville att regionen skulle skicka frågorna vidare till Förbundsstämman i maj. Så blev det inte. Nu är det försent, säger man.

Jag förstår inte vad man i Förbundsstyrelsen är rädda för? Avtalet löper på om det inte sägs upp i höst. Men jag har hört representanter från förbundet uttala sig. Man är ganska vag där också: ”Ja det är klart att vi ska göra en utvärdering, men vi har inte bestämt något datum” Och ”Ja vi gör en utvärdering så klart, men det är inte säkert att vi säger upp avtalet”. Och ”Vad kommer istället? Tänk om vi får marknadshyror”, säger man. Men vad jag vet så finns det en lagstiftning som stadgar att parterna ska förhandla årligen om hyran.

Hyresförhandlarna i region Stockholm är mycket missnöjda med hur Fastighetsägarna agerat. Det kom en förhandlingsframställan på 15,5% redan vid midsommar 2024 trots att ingen vid den tidpunkten hade nyckeltalen, som ska ligga till grund för förhandlingarna. Så fort det gavs möjlighet gick man till medling och skiljeman.

Frågan är: Har Fastighetsägarna överhuvudtaget förhandlat?

Svaret blir: Om man medvetet saboterar genom att lägga ett bud tre månader för tidigt och inte bryr sig om att det inte finns nyckeltal.

Nej, då har inte varit någon förhandling.

Agneta Liljesköld, Södermalmsföreningen, privata delegationen

Strandade hyresförhandlingar inför 2025 med privata fastighetsägare i Stockholm Polhemsgatan

Strandade hyresförhandlingar inför 2025 med privata fastighetsägare i Stockholm

Agneta Liljesköld 8 mars 2025

Hyresgästföreningens förhandlare tycker att årets förhandlingar har gått bättre än tidigare, 58% av landets hyreshöjningar är avklarade. Höjningarna är på väg ner och ser man på hela riket kan det stämma. Höjningarna ligger på 4-6% generellt.

Men när det gäller Stockholmsregionen ser det illa ut. Fastighetsägarföreningen och andra privata fastighetsägare står fast vid sina yrkanden på femton procent. Förhandlingar är strandade och skiljeman tillsatt.

Fastighetsägarna har tidigare hävdat att inflationen och räntehöjningarna har ökat deras kostnader men nu i år när räntor och inflation sjunker begär man högre hyreshöjningar än någonsin. Men vi har fyra fastighetsägare Viktoriahem, Wallenstam, Balder och Heimstaden som har förhandlat med Hyresgästföreningen och inte ingår i Fastighetsägarföreningen, Där hamnar hyreshöjningen på 3-5 %. Förhoppningen är att den höjningen blir tongivande för resten av fastigheterna.

I maj 2024 fick vi som är medlemmar i den Privata delegationen (som förhandlar om hyrorna för privata fastigheter) veta att Fastighetsägarföreningen ska komma med ett bud om 2025 års hyreshöjning redan till sommaren, trots att hyresförhandlingarna för 2024 inte var helt klara och kostnader som underlag för förhandling inte fanns.

5 juli kom en förhandlingsframställan med höjningskrav på 15,4 %. Det kunde Hyresgästföreningen förstås inte gå med på. Det var redan från början tydligt att Fastighetsägarna tänkte utnyttja den nya lagliga rätten att efter 3 månaders förhandling och strandning gå till hyresnämnden och få ett beslut av en skiljeman.

Det blev tre meningslösa förhandlingstillfällen och efter tre månader strandade Fastighetsägarna och begärde medling av skiljeman. Därefter tog det sex veckor för Hyresnämnden att utse skiljemannen. För Stockholms stad blev det Johan Rosén. Han kunde ge besked tidigast den 6 december fick vi veta. Medlingen skulle kunna pågå in i februari.

Eftersom ett stort antal fastigheter i Stockholmsregionen är strandade så har medlingen dragit ut ännu mer på tiden. Parterna är fortsatt oense och beslut av skiljemannen sägs ska vara klart senast den 5 mars.

Att Hyresgästföreningen inte skulle acceptera den stora höjningen visste Fastighetsföreningen när de lade sitt bud. Fastighetsägarföreningen saknar respekt för förhandlingssystemet. De hade inte för avsikt att komma överens. Förra året satt de av tiden utan att visa på en vilja att förhandla. Sedan gick de till skiljeman för beslut. Och i år upprepar de samma beteende.

Fastighetsägarföreningen har hela tiden förhalat, dragit ut på tiden och inte svarat. De har arbetat hårt för att stora hyresvärdar som tidigare förhandlat direkt mot Hyresgästföreningen istället förhandlar via Fastighetsägarföreningen. Mindre hyresvärdar har varit utsatta för en hård press att gå med och förhandla via föreningen.

Vad vill Fastighetsägarföreningen uppnå? De har ju ändå skrivit under Trepartsöverenskommelsen som säger att det ska ske förhandlingar mellan Fastighetsägarföreningen, Hyresgästföreningen och privatvärdarna och att dessa ska vara snabbare.

Nu får vi ändå retroaktiva hyror. Det har aldrig tagit så lång tid att förhandla. Hyresgäster får nu betala extra hyror i 2-3 månader vilket blir svårt för många. Och många fastighetsägare ifrågasätter hur deras förening har agerat.

Agneta Liljesköld, medlem i förhandlingsdelegationen mot Fastighetsägarföreningen