År 2022 slöt Sveriges Allmännytta, privata Fastighetsägarföreningen och Hyresgästföreningen ett avtal om vilka faktorer som skulle beaktas i de årliga hyresförhandlingarna, kallat Treparten. Det löper till april 2026 och förlängs om inte någon part säger upp det senast 31 oktober 2025. Treparten har inte fungerat tillfredsställande för hyresgästerna, eftersom parterna tolkat den olika och Hyresgästföreningens tolkning inte har haft någon kraft i förhandlingarna. Hyrorna har de tre senaste åren gått upp med 15-16 procent. Innan Treparten hade vi betydligt lägre hyreshöjningar och då kunde vi också diskutera förvaltningskvalitetens betydelse för hyran. Det finns inte med i detta avtal. Löneutvecklingen har legat långt under hyreshöjningarna, matpriserna har stigit oerhört och hyresgäster tvingas lägga större delen av sin inkomst på bostaden. Beslut om utvärdering
Hyresgästföreningen Södermalm har, i en motion till Stockholmsregionens fullmäktige i april 2025, begärt att nu måste Trepartsöverenskommelsen utvärderas. Även Hyresgästföreningen i Brännkyrka-Hägersten lade en sådan motion. Bägge motionerna fick bifall av Regionfullmäktige och Brännkyrka-Hägerstens dessutom av Förbundsstämman i juni 2025. Det beslutades att vi förtroendevalda skulle sätta igång med en utvärdering av Treparten: Ska vi säga upp Treparten och förhandla fram en ny överenskommelse? Eller ska vi återgå till årliga förhandlingar med 1-årsavtal enligt reglerna i Hyreslagen. Som är baserat på bruksvärdet och förhandlingskvalitet?
Den 13 augusti 2025 samlades alla hyresgästföreningar i Stockholms stad för att göra en utvärdering på uppmaning av förhandlingsstrategerna. Södermalmsföreningen hade dessförinnan gjort en utvärdering och kommit fram till att det inte är värt att fortsätta om inte villkoren blir mycket mer hyresgästvänliga. Dessutom har de privata fastighetsägarna satt i system att gå till skiljeman, ett nytt förfarande som lagstiftades om 2023 och enligt förarbetena bara skulle användas i undantagsfall. De senaste tre åren har Fastighetsägarna kommit med orimligt höga utgångsbud, kring 15% per år, skenförhandlat i tre månader för att sedan gå till skiljeman med tiotusentals lägenheter (2025 var det 40 000). Vi enades om att man borde återgå till årliga förhandlingar med ettårsavtal. Annars måste Treparten omförhandlas på följande sätt:
- Förvaltningskvalitet ska finnas med i förhandlingarna
- Boinflytandeavtal ska finnas
- Hänsyn ska tas till försämrade reallöner, realvärde av pensioner och prishöjningar
- Faktorerna BNP och Inflation ska bort De finns redan med itaxor, underhåll och räntor
- Fastighetsägarna får bara vända sig till skiljeman om man kan visa protokoll från en reell förhandling där man sammanvägt faktorerna och tagit hänsyn till hyresgästernas fördyringar
I region Stockholm bildades tre olika grupper, Stockholm, Norrkommunerna, och Söderkommunerna, för att arbeta med utvärderingen. Sedan har man lagt ihop respektive inlägg till en gemensam skrivelse som Regionkontoret skickat till Förbundsstyrelsen, tillsammans med varje grupps egen skrivelse.
Gemensamma synpunkter från Stockholmsregionen
- Löne- och pensionsutvecklingen är faktorer som måste påverka.
- Man måste hitta en lösning där förvaltningskvaliteten kan förhandlas och påverka hyran. Nu får vi förhandla om förvaltningskvalitet vid sidan om eftersom det inte ingår i Treparten, men vi har inga påtryckningsmedel att tillgå i en sådan förhandling
- Det går inte att fortsätta med en oförändrad Trepart eftersom förhandlingarna numera sker med skiljeman där fastighetsägarna givit orimligt höga förhandlingsbud som inte varit förhandlingsbara
- Lagen om skiljeman måste bort eftersom den underminerar alla incitament till att genomföra en reell förhandling. Eller så måste protokoll uppvisas från reella förhandlingar innan skiljeman tillsätts, där man sammanvägt faktorerna och tagit hänsyn till hyresgästernas fördyringar. Begäran om årlig förhandling ska inte tillåtas innan siffror för utvecklingen av kostnader m.m. finns. Fastighetsägarna vet att de får minst 1 % högre hyra om skiljeman sätter hyran än om den förhandlas med Hyresgästföreningen.
I Treparten talas det om att lokala utvärderingar av förvaltning ska ske i genomlöpande utvecklingsarbete där parterna kontinuerligt genomför hyresdialoger. Men det sker inte någon hyresdialog eller realförhandling när förhandlingarna varje år skickas vidare till skiljeman för medling.
Förbundsstämman fattade beslut i juni. Förbundsstyrelsen genomför en enkät med förtroendevalda i först i oktober.
Frågan kvarstår
Kommer Trepartsöverenskommelsen att förändras eller fortsätta löpa ett år i taget?
Förbundsstyrelsens svar bör komma i slutet av oktober.
Agneta Liljesköld och Yngve Sundblad
About the Author
